Вторник , 20 октября 2020
Главная / Новости коммерческой недвижимости / Российские дизайнеры спасут торговые центры после отмены самоизоляции

Российские дизайнеры спасут торговые центры после отмены самоизоляции

От конфликтов между арендаторами и собственниками площадей в торговых центрах страдают обе стороны процесса, причем сами ТРЦ не всегда осознают, насколько им вредят пустующие магазины. После отмены режима самоизоляции эти «выбитые зубы» придется закрывать, и тут на помощь могут прийти маленькие компании и представители российских брендов: если ТРЦ будут сговорчивее по условиям аренды, такие магазины или кафе смогут закрыть собой пустоты и поддержать нормальный покупательский поток, рассуждает президент Magic Group Александр Перемятов.

Телега без лошади

Я в равной мере представляю и торговые центры, и ритейл, и с недоумением слежу за разворачивающейся истерией и водоразделом, который формируется между арендодателем в лице ТЦ и продавцами. Суть конфликта понятна: привычные взаимоотношения грозят рухнуть, между тем задача стоит простая – пересмотреть договорные отношения в классической парадигме, не угодив в негативный сценарий.

В кризис 2014-2015 годов мы сталкивались с крайне жесткими примерами переговорной политики. Например, в то время крупные сети (Indetex group Tervolina, Melon, Fashion Group) могли отказываться открываться в ТЦ, пока те не пересмотрят договоры аренду в пользу понижения ставок. Сейчас ситуация острее, нужно осознать, что никому не нужна лошадь без телеги, а телега без лошади.

Основная суть арендных отношений, оставаясь неизменной, должна решать задачи обеих сторон. Классика аренды сегодня – это фиксированная ставка плюс процент с оборота. Переход на систему оплаты с прибыли – реален, снижение ставки и отсрочки тоже дело. А вот отклонениями я считаю попытки начислений с трафика (например, когда арендная плата формируется из количества человек, проходящих мимо витрин магазина), или попытки ТЦ взымать повышенную арендную ставку с бренда только за то, что он в большей степени популярен у потребителя.

Вынужденные каникулы уже обернулись падением доходов для ритейла на 90%, а вкупе с апрелем и майскими праздниками – это обернется 100% «просадкой». Этот кризис уже не переживут 20% ритейлеров (включая региональных). Банкротство бизнесов приведет к безработице. Несколько миллионов безработных – это и есть объем потери спроса, с которыми столкнутся равно все торговые точки. После пандемии и всеобщей истерии возврат населения в ТЦ будет крайне медленным – и это тоже оборачивается падением спроса.

В совокупности все эти факторы приведут к образованию «дыр» в матрице торговых центров – иначе общее количество вакантных площадей достигнет 20-30% в столице и до 50% по регионам.

Теория разбитых окон

Как ни странно, но сегодня рекомендации будут кардинально отличаться от традиционных. С позиции ТЦ я бы вспомнил теорию разбитых окон: как только в здании появляется одно-единственное разбитое окно, начинается процесс распада: в скором времени разбиваются все остальные окна, стены исписываются неприличными словами, подъезды используют как туалеты.

Вывод прост – чтобы выжить, ТЦ необходимо обеспечить 100% заполняемость любым способом.

Значит, нужно изменить структуру торговых площадей и принцип выбора арендаторов. Во-первых, следует рассмотреть в качестве арендаторов тех, кому отказывали ранее по различным причинам. Во-вторых, нужно дать импульс к рождению новых операторов.

Как правило торговые центры предпочитают работать с материнскими компаниями, избегая франшизы. Основной бренд обеспечивает трафик, статус, он надежен в отличии от своего франчайзи, чей потенциал непредсказуем. Сейчас я бы рекомендовал не только не отказываться от франшизы, но и самим инициировать переговоры с предпринимателями: пусть они берут франшизу у крупных брендов и на льготных условиях занимают площади. Важно понимать, что это обеспечит не только заполняемость магазинов, это реальный шанс предпринимателям начать или возобновить бизнес, а значит, создать дополнительные рабочие места.

Многие ТЦ уже давно готовы к созданию своего ритейла, и, сейчас для этого наступил оптимальный момент. Все нелюбимые прежде торговыми центрами сервисы, такие как фитнесы, коворкинги, досуговые точки, «гастроэнтузиасты» (операторы фудхоллов) получают второй шанс – да, они не приносят высокой прибыли и не обеспечивают целевой трафик, но именно они спасут ТЦ от первого разбитого окна.

Кроме того, в торговых центрах необходимо создать пункты выдачи крупных агрегаторов (например, таких как Lamoda или Ozon) и это очень важный тренд на омниканальность.

Скрытая сила русского бренда

Дополнительный импульс к развитию получают в создавшихся условиях новые концепции, о которых я сейчас расскажу подробнее. И тут мы увидим необходимость этого развития одновременно в двух параллелях: онлайне и оффлайне.

Некоторое время назад я уже сталкивался с реализацией такой задачи, как заполняемость вакантных площадей в ТЦ. Именно в ответ на этот запрос родились универмаги российских дизайнеров «Йармарка» и Slava. Проекты реализовывались и в крупных аэропортах, и в центральных инфраструктурных центрах по России. Мы собрали вместе российских дизайнеров (сейчас их уже порядка тысячи – крупных и начинающих) на единой площадке под одним брендом. По мере развития мы обеспечили их своими продавцами, кассой, помогали с выкладкой и мерчандайзингом, организовывали работу с остатками. Сэкономив на аренде и рекламе, многие выросли из малоизвестных частных предприятий в популярные бренды. То есть универмаг, завоевав доверие ТЦ превращался в полноправного арендатора. Таким образом, сейчас для заполняемости торговых площадей, мы получаем инструмент, который может закрывать «бреши» как временно, так и развиваться со временем.

Я привожу в пример наших дизайнеров, поскольку имею конкретный опыт работы с ними. Однако, давайте посмотрим шире на эту историю, как на общероссийский тренд, способный поднять на новый уровень экономики нашего производителя. Рост показателей легкопромышленных комплексов отечественного производства невозможен в привычных нам условиях. И спрос, и налаженные связи заставляют бизнес перепродавать товары иностранных брендов, но каковы перспективы этой стратегии на фоне закрытия фабрик во всем мире, проблем с логистикой (как легко оказывается закрываются в мире границы), и будущего стремления наших зарубежных партнеров компенсировать свои убытки за счет роста цен на свою продукцию?

Вопреки убеждению многих экспертов, что сейчас мы наблюдаем глобальный переход торговли, обучения, трудовой деятельности в цифровой мир, я считаю иначе. Мое глубокое убеждение в том, что население России (а особенно те, кто не владеет интернетом) совершенно не готовы к такому переходу. Развитие социальных пространств в нашем обществе проходило лишь начальную стадию, когда нас вынуждено позакрывали по домам. Между тем, нигде, как в России нет такой потребности в социализации. Культура взаимоотношений в сети пока еще только формируется, мы не можем говорить о переходе в оналайн – нужен симбиоз.

Как я вижу взаимодействие онлайна и офлайна. В отличии от Lamoda или Wildberries. торгующими зарубежными брендами, мы планируем создать проект с российскими. Поэтому в первую очередь, необходимо выстроить отношения с теми партнерами, которые хотят и могут поддержать идею импортозамещения и поддержать российских производителей. Например, с Минпромом, который придумал гениальный социальный инструмент – хэштэг «носироссийское». Система 1С или тот же Сбербанк-логистик наиболее перспективные сервисы для развития платформы, торгующей российскими товарами. Да, со своей стороны, я могу говорить только о дизайнерах, о том, что такой онлайн сервис поддержит и их, и свои реальные бутики в ТЦ (а значит, и арендодателей), но как было бы отрадно, если бы и другие организаторы подумали в эту сторону.

Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Источник

Смотрите также

«Бизнес-недвижимость» в среду соберет заявки на бонды на 5 млрд рублей

Входящий в АФК «Система» собственник московской коммерческой недвижимости «Бизнес-недвижимость» планирует 26 августа собрать заявки инвесторов …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *